Garanties op jouw
nieuwbouwwoning
Laatste update: 9-01-2026
Wanneer je nieuwbouwwoning wordt opgeleverd (wat betekent dat de bouwwerken voltooid zijn en het moment van sleuteloverdracht daar is), wil je zekerheid: voldoet alles aan de verwachtingen? Zijn er geen gebreken? Gelukkig geniet je als bouwheer/koper van verschillende belangrijke garanties die je beschermen – zowel tijdens de werken als jaren nadien.
Voorlopige oplevering en de 10-jarige aansprakelijkheid
Wanneer je een woning ‘op plan’ (onder de garanties van de Wet Breyne) hebt aangekocht en deze bouwtechnisch afgewerkt is, volgt de voorlopige oplevering. Dit is een belangrijk moment waarbij wordt vastgesteld dat de werken in grote lijnen zijn voltooid. Tijdens deze oplevering (= rondgang in de woning in aanwezigheid van bouwheer/koper en aannemer) worden ook alle zichtbare gebreken opgelijst. In overleg met de aannemer worden afspraken gemaakt over eventuele herstellingen of afwerkingen die nog moeten gebeuren.
Wat als er na voorlopige oplevering lichte gebreken aan het licht komen welke tijdens de voorlopige oplevering nog niet konden worden vastgesteld (de zogenaamde ‘lichte verborgen gebreken’)? Dan moet je deze zo snel mogelijk melden aan de aannemer, best schriftelijk (aangetekend), om bewijs te hebben van je melding. Het staat de aannemer wel vrij zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken te beperken in de tijd. Over het algemeen geldt voor deze gebreken een garantietermijn van 1 jaar na de voorlopige oplevering.
Vanaf de datum van voorlopige oplevering begint meestal ook de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer te lopen. Deze garantie biedt jou als bouwheer/koper bescherming tegen ernstige bouwtechnische gebreken die zich nadien zouden manifesteren.
Interesse
of een vraag?
De definitieve oplevering en de juridische aanvaarding
Tenminste één jaar na de voorlopige oplevering volgt de definitieve oplevering. Bij deze oplevering bevestig je formeel dat de woning voldoet aan de overeengekomen eisen. Hiermee aanvaard je de uitgevoerde werken definitief.
Let op: ga pas akkoord met de definitieve oplevering wanneer alle gebreken, vastgesteld bij de voorlopige oplevering, effectief verholpen zijn of wanneer er een sluitende regeling is getroffen.
Ook na de definitieve oplevering blijft de tienjarige aansprakelijkheid onverminderd doorlopen. Je blijft dus beschermd tegen ernstige constructieve gebreken.
Wat houdt de tienjarige aansprakelijkheid in?
De tienjarige aansprakelijkheid is wettelijk verankerd in artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek. Ze bepaalt dat aannemers en architecten gedurende tien jaar na de oplevering verantwoordelijk blijven voor ernstige gebreken aan de structuur, stabiliteit, veiligheid of waterdichtheid van je woning.
Dankzij de wet Breyne, die specifiek van toepassing is op sleutel-op-de-deurprojecten, geldt deze aansprakelijkheid ook voor de verkoper of projectontwikkelaar, zelfs als die de werken niet zelf heeft uitgevoerd.
Wanneer kan je de 10-jarige aansprakelijkheid inroepen?
De tienjarige aansprakelijkheid geldt enkel bij ernstige gebreken die:
• een risico vormen voor de stabiliteit of stevigheid van het gebouw;
• het gevolg zijn van een fout van een bouwpartner (aannemer, architect, ontwikkelaar);
• bij de oplevering niet zichtbaar waren of expliciet genoteerd werden in het proces-verbaal van oplevering.
Goed om te weten
• Voor bouwprojecten met een definitief goedgekeurde stedenbouwkundige vergunning vanaf 1 juli 2018 geldt een verzekeringsplicht inzake 10-jarige aansprakelijkheid.
Doch enkel de aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector die prestaties of werken uitvoeren die de gesloten ruwbouw realiseren zijn onderworpen aan de verzekeringsplicht. Installateurs technieken dus niet.
• Wanneer je je woning verkoopt binnen de 10 jaar na de voorlopige oplevering, blijft de 10-jarige aansprakelijkheid gewoon doorlopen. Dat betekent dat ook de volgende eigenaar beschermd is indien hij een ernstig gebrek vaststelt.
Jouw waakzaamheid blijft belangrijk.
Hoewel de tienjarige aansprakelijkheid en contractuele garanties je heel wat zekerheid en gemoedsrust bieden, blijft jouw eigen waakzaamheid bij oplevering cruciaal.
We raden aan om bij de voorlopige én definitieve oplevering grondig na te gaan of alles correct is uitgevoerd en eventuele gebreken tijdig aan te kaarten. Zo vermijd je eventuele langdurige procedures achteraf.
Nog vragen over de tienjarige aansprakelijkheid of andere bouwgaranties?
Wens je nog bijkomende informatie over de tienjarige aansprakelijkheid? Zit je nog met vragen over de voorlopige en definitieve oplevering van een nieuwbouw? Neem dan vandaag nog contact op met onze specialisten.