Alles wat je moet weten over investeren in vastgoed

Nog steeds lage rente

De recente coronacrisis heeft een serieuze impact gehad op de economie. Daardoor staat de rente nog steeds erg laag. Dat is misschien geen goed nieuws voor traditionele spaarders, maar voor wie wil investeren in vastgoed biedt het net een grote opportuniteit. Zo kan je een vastgoedfinanciering aangaan bij de bank aan zeer voordelige tarieven.

Mooi rendement

Het gemiddeld huurrendement van vastgoedinvesteringen bedraagt 3 tot 4%. Dat is een stuk meer dan wat je geld vandaag opbrengt op een spaarrekening. Dankzij de voordelige financieringstarieven kan je huurrendement zelfs nog hoger liggen.

Meerwaarde bij verkoop

Niet alleen tijdens de verhuurperiode brengt vastgoed een mooi rendement op, ook na de verkoop zal je pand een mooie meerwaarde opleveren.

De Belgische vastgoedmarkt is al sinds 1970 erg stabiel. De waarde van vastgoed stijgt jaarlijks met ongeveer 2%. Sinds 2000 zijn de woningprijzen zelfs meer dan verdubbeld. Na een dipje in 2020, is de gemiddelde prijs van vastgoed in 2021 opnieuw fors gestegen.

Ook in de toekomst zal de waarde van vastgoed blijven stijgen.
Wil je de evolutie van de vastgoedprijzen opvolgen? Dat kan via de website van Statbel.

Fiscaal voordelig

Investeren in vastgoed levert je bovendien fiscale voordelen op. Niet alleen op vlak van belastingoptimalisatie, maar ook wat betreft nalatenschap. Met vastgoed kan je namelijk interessante constructies opzetten om de betaling van successierechten te optimaliseren. Vraag het gerust na bij een fiscaal specialist.

Passief inkomen tijdens verhuur

Door vastgoed aan te kopen en vervolgens te verhuren, genereer je een passief inkomen. Je ontvangt dan doorlopend een extra inkomen zonder dat je hiervoor hoeft te werken. Zo profiteer je niet alleen van extra cashflow, maar ook van meer vrijheid en meer financiële stabiliteit en meer gemoedsrust. Misschien kan je door je maandelijkse huurinkomsten wel minder gaan werken of vroeger op pensioen gaan.

Wat zou jij doen met meer geld en meer tijd?

Huurder betaalt je investering terug

Om te investeren in vastgoed heb je uiteraard geld nodig. Dat kan deels uit eigen middelen komen en deels via een financiering. Wanneer je jouw vastgoed verhuurt, kan je (een deel van) de huurinkomsten gebruiken om de maandelijkse afbetaling van je hypothecair krediet af te betalen en het pand te onderhouden. Zo betaalt je huurder je investering terug.

Als je slim investeert, zal je elke maand zelfs nog positieve cashflow overhouden voor jezelf.

Maatschappelijk verantwoord beleggen

Zoek jij een manier om je geld op een ethische manier te beleggen? Investeren in vastgoed is hiervoor ideaal. Je kan kiezen voor een interessante vastgoedbelegging met een mooi rendement en een maatschappelijk verantwoord karakter. Een echte win-win dus.

Zo kan je jouw vastgoed verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Zij bieden huurwoningen aan tegen lagere huurprijzen voor mensen die gezien hun beperkt budget niet terecht kunnen op de reguliere verhuurmarkt. Je huuropbrengst is dan wel lager, maar daar staat tegenover dat het sociaal verhuurkantoor quasi alle administratieve taken op zich neemt. Bovendien kan je in aanmerking komen voor een aantal premies en verminderingen.

Commercieel vastgoed

Ook commercieel vastgoed kan een mooi rendement opleveren. Je kan ook verschillende kosten doorrekenen aan de huurder, zoals het onderhoud van de parking en de buitenomgeving.

Houd er wel rekening mee dat de commerciële vastgoedmarkt erg fluctueert. Het risico op leegstand is een stuk groter dan bij residentieel vastgoed. De ligging is alleszins een cruciale succesfactor. In sommige gebieden is er bijvoorbeeld een grote vraag naar kleinere KMO-units in een bedrijvencentrum.

Garages

De vraag naar huurgarages is nog steeds heel groot, zeker in stedelijke gebieden waar weinig woningen een eigen garage hebben. De kans op leegstand is dus heel klein.

Garages lijken dus een makkelijke investering. Toch vraagt de verhuur van een garage betrekkelijk veel administratief werk in verhouding met de lage opbrengsten.

Studentenkamers

Studentenkamers doen het goed op de verhuurmarkt. Ze bieden heel wat voordelen: lage instapkosten, een mooi rendement en het risico op wanbetaling is klein. Je moet echter wel voldoen aan strengere huurregels en ook de administratie vergt extra inspanningen. Er komt ook meer en meer concurrentie van universiteiten die eigen huisvestingsmogelijkheden aanbieden.

Hotelkamers en vakantiewoningen

Tegenwoordig komen er meer en meer toeristische projecten op de huurmarkt. Zo kan je al voor een betrekkelijk lage instapkost investeren in een hotelkamer. Het rendement van hotelkamers is echter een onzekere factor. Bovendien ben je afhankelijk van heel wat externe factoren, zoals het beheer ter plaatse.

Sommige mensen kopen een tweede verblijf in het buitenland. Het doet dienst als vakantiewoning voor henzelf en wordt daarnaast verhuurd. Het gaat gepaard met hoge instapkosten en een laag en onzeker rendement. Puur als belegging is een vakantiewoning dus niet interessant.

1) Laag risico op leegstand

Een nieuwbouwwoning trekt makkelijk huurders aan, waardoor ze nooit lang onverhuurd blijft. Tevreden huurders brengen vaak zelf nieuwe huurders aan vanuit hun kennissenkring.

2) Voldoet aan huidige normen en comforteisen

Nieuwbouwwoningen zijn uitgerust met de nieuwste materialen en technieken. Dankzij de hedendaagse afwerking is nieuwbouw erg in trek bij kandidaat-huurders. Daarnaast voldoet meestal ook de inplanting en de omgeving aan de eisen van vandaag. Denk bijvoorbeeld aan speelzones voor de kinderen, groen in de buurt, nabijheid van openbaar vervoer, etc. Ook op vlak van elektriciteit en sanitair zijn nieuwbouwwoningen volledig conform de huidige regels en voorschriften.

3) Hogere huurinkomsten

De maandelijkse huurprijzen van moderne nieuwbouwwoningen liggen hoger dan die van bestaande panden. Mensen betalen graag meer in ruil voor meer comfort en een hedendaagse afwerking.

De maandelijkse huuropbrengsten van een investering in een nieuwbouwwoning zijn groter dan die van een bestaand pand met een lagere huurprijs.

4) Minimale onderhoudskosten

Wie nieuwbouw zegt, zegt kwaliteit. De eerst tien tot vijftien jaar hoef je geen onvoorziene onderhoudskosten te verwachten. De kans op snelle slijtage is immers klein. Minder kosten betekent een beter rendement.

5) Energiezuinig

Gebrekkige isolatie, enkele ramen, inefficiënte verwarming, … Ze komen nog steeds vaak voor bij bestaande huurwoningen. Voor veel huurders vormen deze gebreken een breekpunt. Nieuwbouwwoning hebben deze problemen niet. Ze voldoen altijd aan de laatste energienormen. Zo besparen je huurders een heel pak op hun energiefactuur. Voor veel kandidaat-huurders een doorslaggevend argument. Ook de aanwezigheid van een laadpaal en thuisbatterij kan mensen over de streep trekken.

6) Meer gemoedsrust

Je koopt rechtstreeks van de aannemer en dat biedt heel wat voordelen. Je hebt zelf inspraak tijdens het volledige bouwproces. Bovendien ontvang je een verhuurklaar lastenboek. Je hoeft dus zelf niets meer te doen. Duiken er in de eerste tien jaar grote gebreken op aan je nieuwbouwwoning, dan ben je beschermd door de woningwet en de tienjarige aansprakelijkheid.

Onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is een belasting die je jaarlijks moet betalen op je onroerend goed. Ze wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI).

Het KI zijn de fictieve, geschatte huurinkomsten van het pand. Als berekeningsbasis van het KI wordt het jaar 1975 gebruikt. Dit bedrag wordt vervolgens geïndexeerd naar het huidig jaar.

De onroerende voorheffing bestaat uit drie stuken:

1. Basisheffing: de tarieven van de basisheffing verschillen per gewest:
   • Vlaanderen: 2,5% van het geïndexeerd kadastraal inkomen.
   • Brussel en Wallonië: 1,25% van het geïndexeerd kadastraal inkomen.
2. Opcentiemen van de provincie: per provincie wordt een bepaald opcentiemen aangerekend. In 2021 bedragen deze voor Vlaanderen:
   • Antwerpen: 145,33
   • Limburg: 214,52
   • Oost-Vlaanderen: 148,47
   • West-Vlaanderen: 186,22
   • Vlaams-Brabant: 171,75
3. Opcentiemen van de gemeente: ook de gemeente past een bepaald opcentiemen toe. De exacte bedragen per gemeente vind je op de website van Vlaanderen.

Voorbeeld: stel je hebt geïnvesteerd in een woning in Hasselt met een KI van 1.000 euro.
Geïndexeerd KI = 1.000 euro x 1,8630 = 1.863 euro
Basisheffing: 2,5% van 1.000 euro = 46,58 euro
Provinciale opcentiemen: 46,58 euro x 214,52 / 100 = 99,92 euro
Gemeentelijke opcentiemen: 46,58 euro x 986,40 / 100 =  459,47 euro
TOTAAL = 605,97 euro

Bereken zelf je onroerende voorheffing in Vlaanderen.

Brandverzekering

Je bent in België niet verplicht om een brandverzekering af te sluiten. De meeste banken zullen je echter alleen een hypothecaire lening geven op voorwaarde dat je ook een brandverzekering neemt. Bovendien biedt het je als eigenaar heel wat bescherming, niet alleen tegen brandschade, maar bv. ook tegen schade door storm en andere natuurrampen. Een brandverzekering is dus geen overbodige luxe.

De prijs van een brandverzekering is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de oppervlakte en waarde van het pand en de gekozen dekkingen. Houd rekening met een bedrag van enkele honderden euro’s per jaar.

Personenbelasting

In België betaal je belastingen op je inkomsten uit onroerend goed.

Deze belasting wordt in de meeste gevallen berekend op basis van het geïndexeerd KI van het verhuurde pand. In sommige gevallen wordt de berekening gebaseerd op de werkelijke huurinkomsten.

Verhuur voor privégebruik

De belastingen worden berekend op basis van het geïndexeerd KI van het pand. De fiscus indexeert dit bedrag met 40% en voegt het toe aan je hoogste belaste inkomsten.

Voorbeeld:
KI = 1.400 euro
Geïndexeerd KI = 1.400 euro x 1,8630 = 2.608,20 euro
Berekeningsbedrag = 2.608.20 euro x 1,4 = 3.651,48 euro
Stel dat je door je professionele inkomsten in de belastingschijf van 50 % valt, dan betaal je 1.825,74 euro belastingen voor je huurinkomsten uit onroerend goed.

Verhuur voor professioneel gebruik

De belastingen worden berekend op basis van de jaarlijkse bruto huurinkomsten.

Laten we uitgaan van 1.200 euro huurinkomsten per maand, wat een jaaropbrengst van 14.400 euro genereert. Hiervan wordt een kostenforfait afgetrokken tot 40%, maar deze forfait mag niet groter zijn dan twee derde van het niet geïndexeerde KI, vermenigvuldigd met een vaste coëfficiënt op basis van de evolutie van handelshuurovereenkomsten. Voor de belastingaangifte van 2021 bedraagt deze coëfficiënt 4,60.

Voorbeeld:
KI = 1.400 euro
Huurinkomsten = 14.400 euro
Maximale kostenforfait = 1.400 euro x 2/3 x 4.60 = 4.293,33 euro
Berekeningsbedrag = 14.400 euro – 4.293,33 euro = 10.106,67 euro
Stel dat je door je professionele inkomsten in de belastingschijf van 50 % valt, dan betaal je 5.053,34 euro belastingen voor je huurinkomsten uit onroerend goed.

Je berekent het meerwaarde-rendement door het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs te delen door de aankoopprijs. Vermenigvuldig dit kommagetal met 100 om het om te zetten naar het rendement in percentage.

Wil je het meerwaarde-rendement omzetten naar een rendement per jaar, dan moet je het delen door het aantal jaren tussen de aankoop- en verkoopdatum.

Voorbeeld

• Aankoopprijs = 250.000 euro
• Verkoopprijs = 350.000 euro (na 15 jaar)
• Bruto meerwaarde-rendement = (350.000 euro - 250.000 euro) / 250.000 euro = 0,4 = 40 %
• Jaarlijks bruto meerwaarde-rendement = 40%/15 jaar = 2,67%/jaar

Ook hier kan je spreken van een bruto meerwaarde-rendement, waarbij je de kosten niet in rekening brengt, en een netto meerwaarde-rendement waar alle kosten wel worden ingecalculeerd. Het voorbeeld hierboven is de berekening van het bruto meerwaarde-rendement. Om het netto meerwaarde-rendement te berekenen, ga je als volgt te werk.

Voorbeeld

• Aankoopprijs = 250.000 euro
• Kosten bij aankoop (registratierechten, aktekosten, erelonen, kredietkosten, renovaties, …) = 30.000 euro
• Verkoopprijs = 350.000 euro
• Kosten bij verkoop (onderhoudskosten tijdens verhuurperiode, verkoopkosten, …) = 10.000 euro
• Netto meerwaarde-rendement = (340.000 euro - 280.000 euro) / 250.000 euro = 0,24 = 24 %
• Jaarlijks netto meerwaarde-rendement = 24%/15 jaar = 1,6%/jaar

1) Hypothecaire lening

Een hypothecaire lening is nog steeds de meest populaire lening voor investeringspanden. Ze biedt de laagste rentevoet en een voorspelbare maandelijkse aflossing. Het bedrag van de maandelijkse aflossing ligt redelijk hoog, waardoor ze niet altijd volledig gecompenseerd wordt door de huurinkomsten. Je voelt het mooie rendement dus pas wanneer je lening is afbetaald of wanneer je het pand weer verkoopt.

Hoe lager je rentevoet, hoe hoger het rendement van je investering. Je doet dus best alles wat je kan om de laagst mogelijke rentevoet te krijgen.

• Praat met zoveel mogelijk kredietverstrekkers
  Vergelijk zoveel mogelijk opties en speel ze desnoods tegen elkaar uit. De kans is groot dat je bij je eigen bank het beste voorstel zal krijgen. Voor een goede klant kan er altijd net ietsje meer.
• Profileer je als een investeerder
  Investeerders zijn interessante klanten voor een bank. De kans dat ze in de toekomst nog leningen willen afsluiten is groot. En dat betekent ook meer inkomsten voor de bank. Ook daarvoor zullen ze graag extra moeite doen.
• Vaste of variabele rentevoet?
  Kies slim. Als de rente heel laag staat, is het slim om te kiezen voor een vaste rentevoet. Zo ben je zeker van een lage rentevoet, zelfs als de rente in de toekomst terug stijgen. Variabele rentevoeten liggen gemiddeld lager, maar houden een groter risico in. Als de rente in de toekomst stijgt, moet je meer betalen. Laat je bankier altijd een ‘best case/worst case’ simulatie maken. Zo weet je wat je kan verwachten.

2) Bulletkrediet

Een bulletkrediet is een hypothecaire lening waarbij je tijdens de looptijd van de lening enkel intresten betaalt. Pas op de laatste vervaldag moet je het volledige kapitaal terugbetalen.

Voordelen bulletkrediet

Je betaalt een zeer lage maandlast. Een bulletkrediet is daarom ideaal als je kapitaal in het vooruitzicht hebt of als je jouw opgebouwd kapitaal niet onmiddellijk wil aanspreken of voor andere investeringen wil gebruiken.

Met een bulletkrediet hoef je de huurinkomsten niet te gebruiken voor aflossing van je lening. Je kan ze dan eventueel gebruiken voor andere beleggingen.

Nadelen bulletkrediet

Een bulletkrediet is duurder dan een klassieke hypothecaire lening. De interestvoet is hoger en wordt voortdurend berekend op het volledige kapitaal. Bovendien is een hypothecaire inschrijving verplicht, een extra kost van pakweg 1.000 euro.

Een bulletkrediet is een risicovollere manier van lenen omdat je voldoende kapitaal moet sparen tegen het einde van de looptijd. Daarom hanteren banken ook strengere voorwaarden, zoals een hogere eigen inbreng.

Houd rekening met de index

De indexering van de huurprijs is een aanpassing van je huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud. Indexering gebeurt op basis van het gezondheidsindexcijfer, dat je kan raadplegen op de website van Statbel.
In principe mag je de huurprijs één keer per jaar indexeren, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Tenzij anders vermeld in je contract.

Als verhuurder moet je de indexering schriftelijk aanvragen. Je mag de aangepaste huurprijs laten ingaan met een terugwerkende kracht tot drie maanden. Als je een indexatie aanvraagt in september, mag je de nieuwe huurprijs ten vroegste vanaf juni invoeren.
Wil je jouw geïndexeerde huurprijs berekenen? Gebruik de handige huurcalculator.

Vind goede huurders

Veel verhuurders die nieuw zijn op de markt maken de fout om direct “ja” te zeggen tegen de eerste kandidaat-huurder die zich aandient. Uiteraard wil je jouw pand zo snel mogelijk verhuren, maar het is belangrijk om je toekomstige huurders eerst te screenen. Je kan uiteraard niet eisen dat ze al hun persoonlijke informatie delen, maar stel gerust de nodige vragen zodat je een goed beeld krijgt van wie je voor je hebt.

Informatie voor een goede screening van kandidaat-huurders:

• Hoe is de gezinssituatie?
• Zijn of komen er huisdieren?
• Heeft de kandidaat vast werk? Vraag zeker een bewijs van de laatste lonen op.
• Wat is de huidig woonsituatie?
• Waarom zoekt hij/zij een nieuwe huurwoning?
• Wil de kandidaat voor langere tijd huren?

Belangrijke signalen over kandidaat-huurders

Ook zonder te antwoorden op je vragen, vertelt een potentiële huurder heel wat over zichzelf. Volgende signalen verklappen veel:

• Is de kandidaat stipt op tijd voor het bezoek?
• Heeft hij/zij een verzorgd uiterlijk?
• Bezorgt hij/zij tijdig en stipt de gevraagde informatie?
• Klaagt hij over zijn/haar vorige huisbaas?
• Wil hij onderhandelen over de huurprijs of de huurwaarborg?

Zorg voor een uitgebreide plaatsbeschrijving

Bij de start en het einde van een verhuurperiode moet je een plaatsbeschrijving opmaken. Zo’n plaatsbeschrijving geeft een gedetailleerde beschrijving van de inhoud en staat van het pand en vermeldt eventuele bestaande gebreken. De plaatsbeschrijving geeft je als verhuurder een bewijs en een waarborg in geval van schade die de huurder heeft veroorzaakt. Andersom beschermt het de huurder tegen valse beschuldigingen over toegebrachte schade.

Tips voor een goede plaatsbeschrijving

• Laat de plaatsbeschrijving opmaken door een onafhankelijk expert: Zo vermijd je dat de plaatsbeschrijving nietig verklaard wordt wegens partijdigheid, in het geval het ooit tot een juridisch geschil komt. De kosten voor het opmaken van de plaatsbeschrijving kan je delen met de huurder.
• Gebruik tekst en foto’s: Zorg voor een goede mix tussen duidelijke gedetailleerde beschrijvingen en kleurenfoto’s.
• Maak de plaatsbeschrijving op in aanwezigheid van de huurder: Zo vermijd je discussies achteraf.
• Laat de plaatsbeschrijving ondertekenen voor aanvang van de huurperiode: Ook dit is belangrijk om mogelijke discussies (bv. over wanneer bepaalde schade is ontstaan) te vermijden.

Bepaal de huurtermijn

Huurcontracten hebben standaard een huurtermijn van negen jaar.
Er bestaan drie uitzonderingen:

• Huurcontract van meer dan negen jaar: Voor de opmaak van een huurcontract van meer dan negen jaar moet je beroep doen op een notaris.
• Huurcontract van korte duur (max. drie jaar): Een huurcontract van korte duur kan je één keer onder dezelfde voorwaarden verlengen. Bedraagt de totale duur meer dan drie jaar? Dan wordt het eerste contract omgezet in een negenjarig huurcontract.
• Huurcontract voor het leven van de huurder: Een levenslang contract stopt automatisch bij het overlijden van de huurder.

Vermeld de exacte huurtermijn zeker in de huurovereenkomst. Wordt er geen termijn vermeld of een termijn tussen drie en negen jaar? Dan is de standaard huurtermijn van negen jaar van kracht.

Kleine herstellingen en onderhoud

De huurder is ook verplicht om kleine herstellingen en normaal onderhoud uit te voeren.

In de wet staan volgende voorbeelden van herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is:

• Gebroken ramen en tegels
• Deuren en vensters
• Sloten en hengsels
• Nieuwe batterijen voor rookmelders
• Herstelling van lekkende kranen
• Muurbepleistering tot een meter hoogte.
• Onderhoud van centrale verwarming
• Tuinonderhoud

Verzekering huurdersaansprakelijkheid

Sinds 2019 is een huurder in Vlaanderen verplicht om een huurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Die verzekering moet minstens dekking bieden voor brand- en waterschade. De verzekering huurdersaansprakelijkheid geeft je als verhuurder de garantie dat eventuele schade aan je pand vergoed wordt.

Als verhuurder kan je een clausule van afstand in de verkoopovereenkomst zetten. Dan moet niet je huurder, maar jij als verhuurder een verzekering afsluiten.

Schade als gevolg van foutief gebruik

De huurder is verantwoordelijk voor de schade als gevolg van fout gebruik van het pand of een toestel.

Dat geldt ook voor schade aangebracht door de partner, kinderen en alle mogelijke bezoekers.

Woning in goede staat teruggeven

Na het verstrijken van de huurperiode moet de huurder het pand in goede staat teruggeven. Hij moet de woning afleveren zoals staat beschreven in de plaatsbeschrijving. Daarom wordt er een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt en vergeleken met de oorspronkelijke plaatsbeschrijving.

De huurder kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor slijtage door normaal gebruik of ouderdom. Na negen jaar is het bijvoorbeeld niet onlogisch dat de muren een schilderbeurt nodig hebben. Ook voor schade door overmacht moet een huurder niet betalen.

Heb je bij de start van de huurperiode geen plaatsbeschrijving opgemaakt? Dat gaat men ervan uit dat eventuele schade al aanwezig was. Je kan ze dan niet verhalen op de huurder, tenzij je zwart op wit bewijst dat hij verantwoordelijk is.